cad2007注册机-记者调查:商品房预售制度该何去何从?

记者调查:商品房预售制度该何去何从？

还有一个月，在北京工作的张文（笔名）即将拿到她新房子的钥匙。她等了两年多才买下这所房子。”我买了一套未来的房子。虽然房子在两年后交付，但与同一位置、同一面积的未来房子相比，房子的价格少了30多万元，这感觉非常划算。”她说。

《法治日报》记者最近访问了北京的一些房地产经纪人和销售人员，得知他们出售的大部分房地产都是未来的房子，现有房屋和未来的房子只占一小部分。

据了解，目前在建、尚未交付使用、未取得房屋产权证的房屋称为未来房屋。这种方式，即商品房预售制度，是我国房地产市场的重要制度。

根据法律法规的要求，商品房预售需要满足两个条件：一是开发商取得“四证”，即土地使用权证、建设项目规划许可证、建设许可证、商品房预售许可证；二是工程进度达标，即开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上。

最近，社会各界对商品房预售制度进行了热烈的讨论。在一些人看来，预售制度不再适应当前的经济社会发展阶段，如单方面对买方不公平，买方承担房屋不能交付的风险，呼吁取消；其他人提出预售制度没有问题，需要解决预售资金监督等问题。

如何了解商品房预售制度，

如何改革和完善这一制度？

记者采访了许多行业专家。

期房价格相对较低

减轻买房的资金负担

2009年，张雯从北京某大学毕业后进入事业单位工作。经过几年的积累，她决定在2020年年中在北京买房。经过研究市场和实地看房，她考虑根据自己的经济条件购买有限的商品房(有限的房价和地价)。

在比较了北京大兴区的几个竞争性住房项目后，张文选择了交付时间最晚的房地产。在她看来，这个房地产最大的优势是总房价便宜，首付总房价35%，贷款190万元，贷款期限25年，月还款11329元。

和张雯一样，天津市冀州区居民王海燕(化名)也选择买期房，但她买的第二套房是为了改善生活条件。

看完房子后，她选择了冀州区西环路附近的期房，并于2023年9月交付。作为一名工薪阶层，她没有太多的积蓄，所以她不得不选择买期房，等待时间换取房价折扣。

王海燕说：“期房比尾房和准现房便宜，买房当天有折扣。”。最后，她以93万元的总房价买了一套90多平方米的房子，首付约57万元，贷款36万元。贷款期限为9年，月还款约4800元。

在张文和王海燕看来，商品房预售制度对购房者具有一定的积极意义，因为购买未来的房子可以为他们节省很多钱。他们没有太多考虑可能的风险。

预售制度突出不足

导致许多问题

商品房预售制度已建立近30年。

1994年7月，《城市房地产管理法》审议通过，建立了商品房预售制度，原则上规定了预售条件和监督。该法于2007年8月、2009年8月和2019年8月修订了三次。现行《城市房地产管理法》明确规定，商品房预售收入必须用于相关项目建设。

为具体实施商品房预售制度，原建设部于1994年11月发布了《城市商品房预售管理办法》，并于2001年8月和2004年7月修订。

受访专家一致认为，商品房预售制度在促进房地产开发和城市化方面发挥了积极作用，但随着房地产市场的不断完善，商品房预售制度的不足逐渐突出。

首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究所教授、北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，商品房预售制度是合理的，在预售制度下，由于房屋支付和房屋交付之间的距离，预售价格往往比现有房屋便宜，让许多买家以相对较低的房价购买他们最喜欢的房子；预售系统为开发商提供了低成本的融资方式，也在一定程度上有利于房价的稳定。

北京康达律师事务所高级合伙人孟丽娜表示，商品房预售制度解决了部分房地产开发企业资金不足的问题，有助于促进城市化进程。

“但预售制度也导致房地产开发企业门槛过低，资本、实力、技术要求不高，加上现行城市房地产管理法、城市房地产开发管理法规、城市商品房预售管理措施等，预售条件、商品房预售资金监管、交易市场规范管理法律规定不完善，不能完全保证交易安全。”孟丽娜说。

实际上，一些房地产开发企业在预售过程中没有完全履行规划设计承诺，买方在收到房屋后发现各种房屋质量问题，以及抵押权人拒绝解除抵押后无法办理证书。

北京德恒（苏州）律师事务所高级合伙人孙建荣从事房地产法律服务15年，商品房预售制度的目的是解决房地产企业开发资金问题，早期制度确实促进了我国房地产业的发展和城市商品房建设，商品房预售客观上也可以作为开发商的融资方式。

“目前，商品房预售制度的财务属性越来越强，但相应的配套监管措施尚未建立或实施，存在诸多问题。”孙建荣表示，目前商品房预售制度存在的主要问题是缺乏预售资金监管。一些地方对预售资金的监管相对松懈，可能被开发商挪用，导致商品房后续建设停滞。

中国社会科学院财经战略研究所住房大数据项目组组长邹林华分析，房屋销售一般要求业主在一定期限内支付首付，开始申请贷款支付剩余款项，贷款后开始支付抵押贷款本息，相当于购买房屋后支付全部款项。这接近“集资建房”的升级版，主要是为了筹集建设资金，利用购房者的个人信用为开发环节增加杠杆融资，各种风险主要由购房者承担。

“在目前的房屋预售制度下，买家至少面临延迟交付和未完成的风险，即开发商滚动开发可能将购买资金用于其他用途，部分地方政府监管部门难以实现有效监管，导致延迟交付和未完成的风险增加，不利于市场的健康发展。”邹林华说。

改革完善预售制度

推进销售制度条件成熟

一方面是积极意义，另一方面是风险重重，我国商品房预售制度该何去何从？

一些专家建议取消商品房预售制度，直接实施现有住房销售。原因是：在预售制度下，买方几乎承担所有商品无法交付的风险；从行业层面看，预售制度促进部分房地产企业过度债务、高杠杆扩张，容易导致资本链断裂、项目搁置等一系列风险；从金融层面看，银行作为抵押贷款发行人，一旦房地产企业因市场波动或管理不善而面临更大的坏账压力。

还有专家建议，取消现行预售制度可以提高开发商自身资金比例，降低银行贷款风险；可以抑制房地产市场的过度投资，挤压由此产生的经济泡沫。

一些专家认为，目前的商品房预售制度导致了一些问题，主要是由于资本监管问题。直接取消商品房预售制度不是最佳选择，而是从保护购房者权益、改革和完善制度开始。

“预售制度没有问题，不应取消，但要防患于未然。希望有关部门及时出台相应的法律政策，推迟交房贷款。因开发商原因不能按时交房的，开发商应当偿还贷款，直至交房；如果房屋未交付，所有贷款均由开发商承担。”赵秀池说。

邹林华认为，目前，“住房不投机”已成为住房政策的基本起点和共识，地方和部门正在积极建立和完善房地产市场的长期机制。在新形势下，推进房屋预售制度改革，有利于实施“房屋不投机”战略，完善销售制度，保护购房者的合法权益，是建立和完善房地产市场长期机制的重要组成部分。

他认为，由于我国住房市场发展不平衡，预售制度改革需要根据当地情况采取措施，稳步推进，不应一刀切。有条件的城市可以促进现有销售，探索为房地产开发提供政府土地信用支持等替代融资渠道。

邹林华说：“对于没有促进现有销售的城市，仍然可以预售，同时推进关键环节的改革，逐步接近成熟市场的预订或分期付款预售，更有效地保护买家的权益。”。

就具体措施而言，他建议推动预售资金监管从行政监管向市场监管转变，市场监管机构提供监管，承担连带责任；进一步提高预售门槛，包括设定交付时间上限，提高资本投资比例，明确具体投资方向，要求开发企业提供可靠的第三方担保；改变买卖双方的不平等地位，如降低交付前的支付比例，延长付款期限，提供交付前悔退房渠道，降低购房者风险。

孟丽娜提出，在中央“住房不投机”精神下，行政主管部门应继续完善商品房预售制度，完善预售许可证条件，加强预售资金监督、保险制度等，立法保护购房者的物权期望，充分考虑抵押贷款模式下各方权利义务的平衡；在条件成熟的情况下实施商品房销售制度。

出台资金监管措施

调整购房支付方式

孙建荣认为，在商品房预售制度将继续存在的现实背景下，可以从以下四个方面进行调整和完善。

加快制定国家级城市商品房预售资金监管措施。虽然住房和城乡建设部、中国人民银行和中国银行业和保险监督管理委员会于2022年1月29日联合发布了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，但该意见仅为标准文件，虽然具有一定的指导作用，但效果水平较低。鉴于房地产行业对保障民生的重大影响，商品房预售基金监管制度作为城市商品房预售管理措施的支持制度，仍应通过制定部门规章等立法形式明确，形成全国商品房预售基金监管统一的上级法律法规，为预售基金监管提供统一的参考和标准，同时弥补监管不足，纠正过度监管，以立法形式明确监管主体，规范预售资金监管全过程；明确预售资金的支付和支出机制，实现专项资金；明确开发企业的违法行为，确定处罚标准和范围。

加快修订城市商品房预售管理措施，提高商品房预售门槛。例如，增加开发建设资金在项目建设总投资中的比例（现为25％）或者增加项目形象进度的相关规定，提高行业开发企业的整体质量；可以考虑建立商品房预售履约担保机制和预售项目信息披露机制，避免信息不透明、不对称造成的购房者损失。

落实有关单位或部门的监管职责，加强政府在预售资金监管中的作用。明确银行在预售资金支付和支出环节的责任，可以在一定期限内设立行业禁止；协调各单位和部门建立统一的交易监管平台，实现各方的信息和资源共享，使监管机构能够实时掌握预售资金的支付和提取，及时查处擅自提取监管资金等违法行为。

“建议调整购房付款模式。将现有模式转变为购房者按项目进度分期付款的模式，即在项目投资或项目形象进度达到一定标准后，按照购房合同约定的项目进度分期付款；对于申请银行贷款的购房者，银行将根据购房合同约定的项目进度逐步发放后续抵押贷款。”孙建荣说。

作者｜法治日报全媒体记者陈雷雷